初冬时节，记者在富庶的珠三角不少农村采访时看到，一幢幢现代化的农民公寓大楼正在火热建设中。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，像城里人一样住进公寓式的高楼。

　　“农宅公寓化”全面引入了城市地产的积极因素，开启以福利性手段革新农村人居现状，以集约建房、公寓化聚居、旧村整治等为重要内涵的“农村地产”新时代，成为发达农村的跨越式发展的新驱动力。

　　珠三角力推“农宅公寓化”

　　在佛山市南海区桂城办事处夏西村，推土机已经推倒了２００多幢民房，打桩机正在打桩。村委会主任黎月玲向记者介绍，经村民代表大会讨论决定，我们将用１０年时间，拆除全村所有的民房，村民全部搬进公寓高楼。

　　在东莞市塘厦镇林村，一期建成的林村农民公寓小区环绕着人工湖，村委会办公场所、社区医疗卫生、银行储蓄、通讯邮政、肉菜市场、休闲会所等公共配套设施一应俱全。

　　６１岁的农民林光达一家２００５年初搬进公寓里的一套复式单位，他向记者表述说：“村委会以低于成本价将新房卖给村民，加上政府补贴和搬迁补偿费用，我们基本上不用花钱就住进了新房，过上了与城里人一样的生活。”根据林村的规划，全村近５０００多农民将分批安置到农民公寓。

　　类似夏西村、林村这样拆单家独院式旧居、统一搬入新公寓的情况，在珠三角工业比较发达、城市化水平比较高的农村地区，正在成为一种热潮。

　　东莞市城建规划局前不久调查，这个市大朗镇２６个村中已有１１个在推进农民公寓建设。这个局村镇科科长陈学江说，考虑到东莞农村普遍存在老少几代同堂、家庭人口多于３人的居住形态，农民公寓的户型一般比较大，尽可能使卧室设计有卫生间，便于居住。

　　记者了解到，经过酝酿和试点，广州、佛山、东莞、深圳、珠海等市，近几年已先后叫停了单家独院式民宅的审批，都在积极部署并推动“农宅公寓化”工作。东莞市政府下发了《关于加强农村居民住宅公寓建设管理的通知》，首次对农民公寓的审批权限、优惠措施、开发规模、用地政策等作出了原则性规定。

　　集约土地的“农村地产”革命

　　珠三角出现的这股“农宅公寓化”热潮，最主要的动机就是腾出宅基地的土地来发展集体经济，避免“坐吃山空”，并由此全盘激活了新农村建设的棋局。

　　东莞市大朗镇农民公寓的建设，缘起于松山湖高科技产业园的建设，导致宝陂村、佛新村、校椅村需要整体搬迁。大朗镇政府组织村民代表到外面参观考察，村民们接受了按照城市型居住社区建设安置小区的思路。

　　如果说大朗镇这三个村的“农宅公寓化”是一种外部力量引发、村民们主动选择的结果，那么记者采访的许多村的“农宅公寓化”却是在尝到盲目建房的“苦果”之后，村民们被逼无奈、却又不得已而为之的结果。

　　夏西村村民户均拥有两幢房子，人均宅基地面积超过１００平方米。而国家现行法规规定，农村居民利用宅基地建房每户人均指标不得超过２５平方米。由于民宅建设对土地浪费巨大，夏西村再也没有可供工业开发和物业流通所用的土地，集体经济发展没了后劲。村委会主任黎月玲说，村民拆旧房住进农民公寓后，全村可以节约原住房用地的４０％也就是５００多亩土地，从而带来新的发展空间。

　　林村由２７个分散的自然村组成，由于工业发展和村民长期分散无序地建造农宅，全村除了尚存的７０００亩基本农田保护区外，已基本无土地可供工业发展。经村民大会决定，将分批把全村农民集中安置到一个高层农民公寓小区居住。村党支部书记李茂云说，随着村民陆续住上高楼和拆除旧宅，可新腾出几千亩地作为村集体经济发展之用。

　　土地是最基本的生产资料，珠三角农民滥建农宅严重浪费了土地，也导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，农村城市化进程反常性滞后。东莞市２００４年起人均ＧＤＰ已突破８０００美元，接近中等发达国家水平，但城市化水平一直停留在２６％左右的水平，甚至比广东全省３１．５％的平均水平还要低。此外，农民滥建的出租房有些已成为社会治安恶化的温床。

　　记者了解到，在拆建整治旧村基础上进行的“农宅公寓化”改造，至少可以使每个拆建村新腾出４０％的宅基地来发展经济，这是珠三角当前重新盘活和节约土地的一条捷径。此外，“农宅公寓化”还将给新农村建设带来扩大农村内需、推动农民向市民转变、加速农村纳入“城乡一盘棋”的城市化轨道等“多赢效应”。

　　“农村地产”孕育着无限商机，以东莞市为例，全市当前居住在农村的人口约１１３万人，如果按当地设定的标准计算，全市农民公寓的建设总量将达４５００万平方米，平均一年达４５０万平方米，这与２００４年东莞商品房的开发面积５４５万平方米相当。“新农村地产”建设不仅会带来农村投资的新热潮，而且农民在搬进新居的同时，将形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮。

　　“农村地产”需过“三道坎”

　　尽管“农宅公寓化”能给发达农村带来一系列革命性的好处，但也必须看到其作为工业化、城市化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城市化到一定程度的村才能够“受用”。据记者调查，只有突破以下“三道坎”的村庄，才具备推进“农宅公寓化”、开启“农村地产”建设的生成条件。

　　首先是“产业坎”。

　　根据目前的状况，“农宅公寓化”还仅适用于二三产业发达的沿海农村和各地大中城市的近郊，从事传统种养的经济欠发达地区还难以效法。东莞市某镇最近兴建一条高等级公路时要整体拆迁一个村，有关部门提议要让农民住公寓，却遭到农民拒绝。因为村民仍以传统农业生产为主，如果住进公寓，鸡、鸭、农具等无法妥善安置，同时农民干完农活后一身泥巴入楼也不方便。

　　记者从广东省委农办了解到，２００４年，珠三角地区人均ＧＤＰ达到４３０８９元，而全省广大的东西两翼和北部山区分别为１０３４８元和８０５７元，仅为珠三角的２０％和１９％。即使在珠三角地区，也有穷富之分，记者所到之处，富的村每年集体分红人均最高可达２万元，穷的村集体经济一穷二白。如果地方政府习惯性地搞“运动”、刮风，“一刀切”式让条件还不成熟村的村民拆房上楼搞“农宅公寓化”改造，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。

　　其次是“认识坎”。

　　东莞市委农办主任张伟华表示，以农民上楼形式推动他们走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新，这在发达农村传递和放大的战略意义，绝不亚于家庭联产承包责任制。

　　佛山市南海区桂城办事处党委书记胡国雄表示，单纯取消农村居民的“农民”身份的户籍制度改革，不能实现真正的城市化，只有引导农民从往日破旧的小村庄搬到花园式住宅小区，让其感受到城市化的文明，推动其生活方式转变和素质提升，才能使农民在“洗脚上田”的同时实现“洗脑上田”，变成真正的市民。

　　南海区桂城办事处夏西村村民苏根等与记者座谈时坦言，虽然大部分人支持“拆旧宅、住高楼”的建设，但并不是每个人思想都通，尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院。再是部分农民旧房拆掉后会失去租房收入来源。他所在的村民小组６００栋民房中出租了２００栋，一栋两层楼的水泥房一月可收租金８００元至１０００元。因此，为了在新农村建设中少走弯路，在尊重农民意愿的同时，政府还应做前瞻性的引导和教育工作。

　　再是“就业坎”。

　　令广东学者、官员担心的一个问题是：农民上楼后就业怎么办？东莞市劳动局就业服务咨询科科长杨笑冬说，东莞市在劳动力年龄内而未就业的户籍劳动力有１７．７万人，其中只有７．７万人表示有就业愿望。东莞本地户籍人口才１６０多万，但吸引的外地农民工达８００多万，从东莞市的用工情况看，解决本地农民就业应该不成问题。因为有村集体经济或房屋出租收入的分红，部分农民还没有因未就业而导致生活之忧，因而宁愿赋闲在家也不愿意到工厂里去工作。

　　广东省社科院研究员丁力说，珠三角部分失地农民就业意识消极，仅仅依靠出租房屋和集体分红维持生活，从某种角度上说，他们创造社会财富的能力还不如过去做农民的时候。这种状况如果长期得不到改变，其消极影响甚至会波及这些人的后代子孙，也势必会拖累“农宅公寓化”的进度和效果。

　　这再次提醒我们，在“农宅公寓化”建设中，一定要把农民的就业作为最根本的难题来对待。如果农民就业问题得不到很好的解决，农民即使“上楼”或者住进新房，增收仍成问题，生计也难保障。